Affittare casa: la guida MIDA per scegliere la tipologia di contratto migliore

Chi possiede un immobile destinato all’affitto sa che si tratta di una fonte di reddito che deve essere gestita al meglio per garantire continuità e massima resa. La legislazione italiana, a tal proposito, mette a disposizione dei proprietari molte e differenti tipologie di contratto con caratteristiche e vantaggi specifici, per adattarsi alle diverse situazioni. Per scegliere la soluzione più consona alle proprie aspettative e necessità, dunque, è necessario conoscere nel dettaglio le diverse opportunità che il mercato offre. In questo senso, affidare ad un’agenzia immobiliare di fiducia la locazione della propria abitazione significa assicurarsi una gestione burocratica a regola d’arte e a 360 gradi.

Parlando di contratti d’affitto di media-lunga durata, le tipologie sono essenzialmente due, ossia “a canone libero” e “a canone concordato”. Esistono poi soluzioni specifiche, come ad esempio il contratto “transitorio ordinario” e quello “transitorio per studenti universitari”.

Entriamo quindi nel merito dei vari contratti, studiandone peculiarità e vantaggi.

Affitto a canone libero.

La grande particolarità di questo contratto – come suggerisce il nome – risiede nella possibilità, da parte di proprietario e conduttore, di fissare liberamente e a loro discrezione il canone d’affitto mensile. A livello di durata si contraddistingue per coprire un periodo piuttosto lungo: spesso viene infatti chiamato “4+4”, perché prevede una durata base di quattro anni che, salvo diversa scelta delle parti, si rinnova automaticamente per altri quattro, alla fine del primo periodo.

Affitto a canone concordato.

Questi contratti possono avere durate differenti, dai tre ai sei anni iniziali, con opzione per il rinnovo per altri due anni: viene spesso identificato, infatti, come il “3+2”. In questa tipologia il canone non può essere deciso in modo autonomo o in accordo tra le parti, ma deve rientrare all’interno di un valore minimo e uno massimo definito direttamente dall’Accordo Territoriale di riferimento che ogni Comune – in genere ad alta tensione abitativa, come le grandi città italiane – fissa individualmente. Il canone mensile, quindi, deve rientrare all’interno di tale specifico range e, inoltre, richiede anche che le associazioni rappresentative di categoria ne validino la correttezza.

Ma allora perché scegliere il canone concordato?

Innanzitutto, il canone concordato è una scelta etica: nasce infatti per regolare il mercato degli affitti laddove la richiesta è molto alta, ma un’offerta non sufficiente rischia di alzare vertiginosamente i prezzi di locazione. D’altra parte, questa soluzione assicura ai proprietari importanti vantaggi fiscali e di tassazione.

Vantaggi per i proprietari.

Optando per l’affitto a canone concordato, ai proprietari sono concesse diverse agevolazioni, tra cui:

• Cedolare secca al 10%: ossia una cedolare ridotta, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva pari, appunto, al 10% dei redditi da locazione, invece che del 21%, previsto invece per i contratti a canone libero;
• Riduzione IMU e TASI: i proprietari che affittano a canone concordato, beneficiano di uno sconto fino al 25%, nei comuni che lo prevedono, sia sull’IMU che sulla TASI;
• Altre detrazioni fiscali: in casi particolari, inoltre, il locatore può accedere ad ulteriori detrazioni fiscali. In questo caso, la presenza di un esperto del settore e professionista in locazioni, è fondamentale per sapere di quali agevolazioni si ha diritto e in quale misura.

In questo modo, al netto di un canone mensile inferiore, il canone concordato risulta spesso più vantaggioso rispetto ai contratti a libero mercato. Anche perché, la medesima abitazione proposta ad un prezzo mensile più basso, risulta più appetibile sul mercato e attrarrà più facilmente inquilini affidabili, riducendo i mesi di sfitto o rischi di morosità.

Contratto di locazione transitorio.

Questo tipo di contratto d’affitto è destinato a soddisfare necessità abitative temporanee e specifiche (non legate al turismo) e ha una durata massima di 18 mesi, inferiore al minimo stabilito dalla legge per altre tipologie di contratto residenziale.

Le circostanze che giustificano un affitto transitorio possono concernere tanto il proprietario quanto l’inquilino. Il proprietario, ad esempio, potrebbe essere in fase di vendita o ristrutturazione dell’immobile, o potrebbe avere la necessità di riutilizzarlo a breve per motivi personali o familiari. Dall’altro lato, le ragioni più frequenti per un inquilino includono impegni lavorativi a termine, corsi di formazione superiore come master universitari, o l’attesa per la consegna di un immobile comprato.

Questo contratto offre al proprietario alcuni benefici fiscali, come riduzioni sull’IMU, sull’IRPEF e sull’imposta di registro.

Contratto di locazione per studenti universitari.

Ovviamente, questa soluzione si rivolge agli studenti universitari, sia singoli che gruppi, che necessitano di un alloggio temporaneo per motivi di studio. Il contratto è estremamente adattabile, con durate che vanno da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni. Al termine, il rinnovo è automatico per lo stesso periodo inizialmente concordato, a meno che non venga disdetto con un preavviso di 1 o 3 mesi.

Analogamente al contratto transitorio ordinario, anche in questo caso il locatore beneficia di riduzioni fiscali su IMU e IRPEF.

Il servizio Mida Group per gli affitti.

Se hai una proprietà che vuoi mettere a reddito, noi di Mida Group ti offriamo un servizio completo di gestione della locazione, dalla ricerca dell’inquilino perfetto alla gestione burocratica e tecnica dell’immobile. Ti mostreremo infatti qual è il prezzo migliore a cui proporre la tua abitazione e quale contratto scegliere per ottimizzare e assicurarti una rendita costante e soddisfacente, per tutta la durata dell’accordo!