Plusvalenza IRPEF e Superbonus: guida completa per chi vende e chi acquista

Il Superbonus 110% ha rappresentato un’importante misura di sostegno per il settore edilizio e per la riqualificazione energetica degli immobili. A partire dal 1° gennaio 2024, le regole relative alle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus sono cambiate.

La recente legge finanziaria 2024 ha infatti introdotto un’importante novità che riguarda tutti i soggetti interessati a vendere o acquistare un immobile rinnovato, usufruendo delle detrazioni fiscali previste dal cosiddetto Superbonus. L’obiettivo di questa norma, in particolare, è quello di regolamentare le plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà che hanno acquisito valore beneficiando degli incentivi statali.

Al netto dei requisiti e delle casistiche specifiche – che andremo ad analizzare di seguito – chi vende un immobile sul quale ha effettuato interventi e beneficiato del Superbonus, può richiedere un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza pari al 26%.

Per questo motivo è fondamentale conoscerne i dettagli, prima di interessarsi alla compravendita di un immobile su cui sono stati eseguiti lavori di efficientamento energetico o di messa in sicurezza sismica.

Prima di entrare nel merito della norma, però, è importante inquadrarne il contesto normativo e i presupposti di operatività della nuova plusvalenza.

Compravendita e plusvalenza.

La prima domanda che viene da porsi è: quali transazioni, quindi, saranno soggette alla nuova imposta sulla plusvalenza? La Finanziaria 2024 definisce tre requisiti fondamentali:

1. Presupposto contrattuale.

L’alienazione deve avvenire mediante cessione a titolo oneroso.

2. Presupposto oggettivo.

Sull’immobile oggetto di compravendita il cedente – o comunque gli aventi diritto sulla proprietà del fabbricato – devono aver eseguito interventi di efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica o abbattimento delle barriere architettoniche, usufruendo delle detrazioni previste nella normativa del Superbonus.

Attenzione però, la norma stabilisce che la plusvalenza si applica a tutte le diverse “versioni” della detrazione, quindi tanto al Superbonus 110%, quanto a tutte le varie riduzioni di misura che ha subito nel corso del tempo (90%, 70%, 65%…).

3. Presupposto temporale.

La cessione deve avvenire entro i 10 anni successivi alla conclusione degli interventi per i quali si è usufruito del Superbonus.

Compravendite escluse dalla plusvalenza.

Non tutte le plusvalenze sono soggette a tassazione. Non rientrano infatti nella casistica per la quale si applica l’imposta sostitutiva, le cessioni di:

• Immobili acquisiti a seguito di successione mortis causa: ossia fabbricati ereditati;
• Immobili adibiti ad abitazione principale – cioè quella di normale residenza – del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita.

Qual è la base imponibile della tassazione?

Innanzitutto, è necessario definire cosa la norma intenda per “plusvalenza”. Di norma, si tratta della differenza tra il prezzo di cessione e il costo fiscalmente riconosciuto all’immobile, in cui rientrano tanto i costi d’acquisto, quanto quelli sostenuti per gli interventi di ristrutturazione e rinnovamento, in quanto aventi natura cosiddetta “incrementativa”.

Su questo punto, però, troviamo già delle nuove specificazioni introdotte della legge di bilancio in esame:

1. Se gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di 5 anni, le spese per sostenerli non saranno conteggiate nel caso in cui si sia fruito del Superbonus nella misura del 110% e si siano sfruttate le opzioni di “cessione del credito” o “sconto in fattura”;
2. Se gli interventi si sono conclusi da più di 5 anni, ma da meno di 10, e ricorrono le stesse condizioni di cui al punto 1 appena descritto, allora si terrà conto solo del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Nel calcolo della plusvalenza, inoltre, è importante ricordare che:

• Per gli immobili acquistati o costruiti da più di 5 anni rispetto alla data di cessione, il costo – appunto – di acquisto o costruzione è rivalutato in base alla variazioni ISTAT.

L’imposta sostitutiva sulla plusvalenza.

Sulle appena descritte alienazioni di fabbricati – migliorati o rinnovati tramite Superbonus – è dunque possibile, sulla plusvalenza generata in fase di vendita, applicare o l’imposta IRPEF ordinaria, oppure la nuova imposta sostitutiva che – come detto in apertura – è del 26%.

Per fruirne, il venditore deve farne espressa richiesta al notaio durante l’atto di vendita, il quale dovrà inserire nell’atto notarile di cessione, l’apposita clausola.

La norma appena descritta è entrata in vigore il 1° gennaio 2024. Pertanto, tutti gli immobili compravenduti nel nuovo anno possono rientrare in questa nuova casistica.

Implicazioni per il mercato immobiliare.

Queste modifiche normative introducono nuove dinamiche nel mercato immobiliare. Da un lato, incentivano gli investimenti in interventi di riqualificazione energetica e sismica; dall’altro, richiedono una pianificazione attenta per massimizzare i benefici fiscali legati alla vendita di tali immobili.

Per navigare con successo in questo nuovo scenario, è quindi essenziale una comprensione approfondita delle regole e una pianificazione strategica del momento della vendita.

Conclusioni.

Le nuove norme sulle plusvalenze IRPEF da SuperBonus rappresentano un cambiamento significativo nel settore immobiliare. Come professionisti del settore, noi di Mida Group agenzia immobiliare di Bologna abbiamo il compito e l’obiettivo di informare e assistere i nostri clienti attraverso queste modifiche, garantendo che possano investire con sicurezza nel mercato attuale. Grazie alla nostra lunga esperienza e a competenze costantemente aggiornate, il nostro team di professionisti può trasformare queste sfide in opportunità di crescita e profitto, per tutti i nostri clienti.

Insieme agli esperti che collaborano con Mida Group, possiamo fornirti tutto il supporto di cui necessiti e consulenze sempre aggiornate, assicurandoti che la tua transazione sia condotta nel rispetto delle nuove disposizioni e con la massima convenienza fiscale possibile.